Entendendo um pouco mais de Consórcio

Consórcio é a união de pessoas físicas ou jurídicas com o objetivo de autofinanciamento, em que o consorciado, mediante sorteio, lance fixo ou lance livre, é contemplado com o crédito contratado.
Cada cliente/consorciado pagará ao Grupo, no decorrer do prazo do consórcio, o valor do crédito contratado, a taxa de Administração, o fundo de reserva e as taxas relacionadas aos
seguros.

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Composição da Parcela

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Fundo de Reserva

Cobre eventual insuficiência do Fundo Comum, despesas de cobrança e de retomada de bem.
Paga o Seguro Quebra de Garantia (SQG), que garante a saúde financeira do Grupo em caso de inadimplência do consorciado contemplado com o bem.
O saldo do fim do Grupo é rateado entre as Cotas ativas. Cabe às Cotas desistentes ou excluídas o % pago do Fundo Comum, multiplicado pelo valor da carta de crédito menos a multa recisória, acrescido dos rendimentos.

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Inauguração do Grupo

A legislação determina, que a inauguração do Grupo deve ocorrer em até 90 dias após a Comercialização da primeira Cota.
A circular BACEN 3.432 normatiza que para a inauguração do Grupo, são necessários recursos suficientes para contemplação da quantidade de sorteios prevista em contrato, considerando-se a maior carta de crédito do Grupo.

Regras para pagamento

Reajuste de Crédito

O crédito, o saldo devedor e as parcelas são atualizadas a cada 12 Assembleias do Grupo, de acordo com o Índice Nacional de Preços ao Consumidor INPC.

Antecipação do pagamento de parcelas

Reduzir o prazo
O abatimento ocorre com a quitação a partir da última parcela até a parcela que absorva todo o valor antecipado.
Exemplo: valor total da parcela: R$ 1.000,00. Valor da antecipação: R$ 10.000,00. Prazo do contrato: 120 meses. A quitação será igual a dez parcelas, ficando o novo prazo de 110 meses. Não há cobrança do valor do Seguro de Vida e de DFI sobre as parcelas quitadas.

Reduzir o valor das parcelas
O valor total pago antecipadamente abate o saldo devedor e recalcula o valor das parcelas pelo restante do prazo. O valor da nova parcela não pode ser inferior a 10% da parcela atual.

Importante
A antecipação total das parcelas, isto é, a quitação, não concede o  direito automático à Carta de Crédito. Neste caso, deve-se aguardar a contemplação por sorteio.

Uso do FGTS
Você pode utilizar os recursos do seu FGTS para pagamento das prestações para quitar ou amortizar o saldo devedor do seu Consócio Imobiliário.

Os recursos só poderão ser utilizados após a aquisição do bem imóvel, residencial e em nome do consorciado.

A carta de crédito não pode ter sido utilizada para aquisição de imóvel comercial ou terreno, reforma ou liquidação de financiamento habitacional.

Para redução de até 80% do valor de 12 prestações, não pode ter mais de 3 prestações vencidas.

A utilização deverá cumprir as regras estabelecidas pela Caixa – Agente Operador do Fundo.

Contemplação

Lances

Lance Fixo
Corresponde a 20% do valor do saldo devedor. O consorciado contemplado será aquele que, entre todos que ofertaram lance fixo, possuir a cota mais próxima da cota sorteada, respeitando a alternância superior/inferior. Ver regra estipulada no Contrato de adesão.

Lance Livre
O valor ofertado será convertido em percentual, calculado sobre o valor atualizado da Carta de Crédito. A referência de limite de lance será o percentual do saldo devedor, na data da Assembleia do consorciado que ingressou no Grupo em formação (saldo devedor teórico do Grupo).
Será considerado vencedor o consorciado cujo valor ofertado representar o maior percentual em relação ao valor da Carta de Crédito atualizada. Em caso de empate de percentual, é considerada contemplada, a cota mais próxima da sorteada, respeitando a alternância superior/inferior.

Observação
O consorciado pode ofertar, para a mesma Assembleia, lance fixo e livre.

Se houver contemplação por lance fixo, o lance livre será descartado ou vice-versa.
No caso do lance livre, só será válido o último percentual ofertado.

Existem 2 opções para pagar o lance:

Com recursos próprios
É o lance com recursos próprios do consorciado. A Carta de Crédito será emitida no valor total vigente na data da contemplação.

Exemplo:
Carta de Crédito de R$ 100.000,00
Valor do lance em espécie: R$ 20.000,00
Valor liberado é o da Carta, atualizado: R$ 100.000,00

Com recursos da Carta
O limite é de 50% do valor da Carta de Crédito. O valor do lance é abatido na Carta de Crédito a ser liberada ao consorciado.

Exemplo:
Carta de Crédito de R$ 100.000,00
Valor do lance com recursos da Carta: R$ 20.000,00
Valor liberado da Carta: R$ 80.000,00

Utilização dos Recursos

Os valores de lance pagos serão considerados antecipação de parcelas com amortização do saldo devedor.
Logo, o consorciado deverá optar pela redução do prazo ou do valor das parcelas (lance diluído). A amortização ocorre proporcionalmente nas parcelas do Fundo Comum, Fundo de Reserva e Taxa de Administração.

Importante
Os recursos da sua conta do FGTS não são utilizados nem liberados quando da efetivação do lance, nem quando da contemplação por lance com recursos do FGTS. Você só poderá utilizar os recursos, quando da aquisição do imóvel, desde que cumpra todas as regras específicas do FGTS.
Assim, para o sistema de consórcio, o lance com recursos do FGTS será considerado como lance com recursos da Carta (lance embutido), limitado também a 50% do valor da carta.

Uso do FGTS

Quando da aquisição do BEM, o consorciado deverá dar entrada no pedido de saque do FGTS na instituição financeira de vinculação, sendo que a liberação dos recursos ocorrerá após a efetivação da transação imobiliária, com pagamento direto ao vendedor pela instituição financeira.

Carta de Crédito

A Carta de Crédito é destinada às seguintes modalidades:

– Aquisição de imóvel residencial ou comercial, novo ou usado;
– Aquisição de imóvel misto (residencial e comercial, que possui uma única matrícula no Cartório de Registro de imóveis);
– Aquisição de imóvel rural, sendo a garantia obrigatoriamente de imóvel urbano;
– Aquisição de terreno urbanizado;
– Aquisição de terreno urbano com a construção de imóvel residencial ou comercial;
– Construção de imóvel residencial ou comercial em terreno urbano próprio;
– Reforma e/ou ampliação de imóvel urbano próprio, residencial ou comercial;
– Aquisição de imóvel na planta, sendo a garantia obrigatoriamente outro imóvel urbano;
– Quitação do saldo devedor de financiamento habitacional próprio ou do imóvel a ser adquirido;
– Aquisição de vaga de garagem com matrícula individual no Cartório de Registro de imóveis.